Ulga na zabytki pozwala odliczyć połowę wydatków na utrzymanie zabytkowej nieruchomości: wpłat na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni oraz prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych. Skorzystać mogą właściciele i współwłaściciele zabytku rozliczani skalą, podatkiem liniowym albo ryczałtem. Dotyczy to także osób, które mają tylko mieszkanie w zabytkowej kamienicy.
Kto może skorzystać
Warunek podstawowy to własność lub współwłasność zabytku nieruchomego w chwili poniesienia wydatku. Forma opodatkowania ma mniejsze znaczenie niż przy innych ulgach — odliczenie przysługuje przy:
- skali podatkowej (PIT-37 lub PIT-36),
- podatku liniowym 19% (PIT-36L),
- ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).
To jedna z niewielu ulg dostępnych dla przedsiębiorców na podatku liniowym. Najemca lokalu w zabytkowym budynku z ulgi nie skorzysta, nawet jeśli w umowie najmu zobowiązał się do remontów.
Rejestr czy ewidencja zabytków — to zmienia zakres ulgi
Przed planowaniem wydatków warto sprawdzić status budynku. Od 2023 r. rozróżnienie wygląda tak:
| Wydatek | Zabytek w rejestrze zabytków | Zabytek tylko w ewidencji zabytków |
|---|---|---|
| Wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni | tak, 50% wpłat | tak, 50% wpłat |
| Prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane | tak, 50% wydatków brutto | nie (wyjątek: wydatki poniesione do końca 2022 r. w ramach praw nabytych) |
| Zakup zabytku | tylko wydatki z 2022 r. w ramach praw nabytych | nie |
Rejestr zabytków prowadzi wojewódzki konserwator zabytków; wpis następuje decyzją. Ewidencja (wojewódzka i gminna) to szerszy wykaz obiektów o wartości historycznej. Informację o statusie budynku można uzyskać w urzędzie konserwatorskim albo w urzędzie gminy.
Właściciel mieszkania w kamienicy: fundusz remontowy
Wariant najprostszy i najczęściej pomijany. Jeśli wspólnota lub spółdzielnia utworzyła fundusz remontowy dla budynku wpisanego do rejestru lub ewidencji zabytków, właściciel lokalu odlicza 50% swoich wpłat w danym roku. Potrzebuje tylko:
- dowodów wpłat albo zaświadczenia od zarządcy o sumie wpłat w roku podatkowym;
- potwierdzenia, że był właścicielem w chwili każdej wpłaty.
Wpłaty odlicza się za rok, w którym zostały zapłacone. Pozwolenie konserwatora nie jest tu potrzebne.
Przykład. Programistka na podatku liniowym ma mieszkanie w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków. W 2026 r. wpłaciła na fundusz remontowy 300 zł miesięcznie, razem 3 600 zł. Odlicza 1 800 zł od dochodu, a przy stawce 19% jej podatek maleje o 342 zł.
Właściciel budynku: prace przy zabytku z rejestru
Przy samodzielnym remoncie budynku wpisanego do rejestru warunki są surowsze. Trzeba mieć:
- pisemne pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie prac — przed ich rozpoczęciem;
- zaświadczenie konserwatora, że prace wykonano zgodnie z pozwoleniem;
- faktury od czynnego podatnika VAT — paragony i rachunki od wykonawców zwolnionych z VAT nie wystarczą.
Odliczyć można do 50% wydatków powiększonych o VAT, jeśli tego VAT nie odliczono w rozliczeniu VAT. Ulga nie obejmuje prac wykraczających poza zakres pozwolenia ani wykonanych niezgodnie z nim.
Moment odliczenia zależy od zaświadczenia, a nie od daty faktur: wydatki rozlicza się w pierwszym zeznaniu składanym po jego otrzymaniu. Jeśli prace zakończono jesienią 2026 r., a zaświadczenie przyszło w marcu 2027 r., przed złożeniem zeznania za 2026 r., ulgę można ująć już w tym zeznaniu.
Przykład. Przedsiębiorca na skali z dochodem 200 000 zł wydał w 2026 r. na renowację elewacji zabytkowego domu 120 000 zł brutto, na podstawie pozwolenia konserwatora. Po otrzymaniu zaświadczenia odlicza 60 000 zł. Podstawa opodatkowania spada do 140 000 zł, nadal powyżej progu 120 000 zł, więc cała ulga „pracuje” przy stawce 32%: podatek jest niższy o 19 200 zł.
Gdy dochód jest za niski: sześć lat na rozliczenie
Przy dużym remoncie kwota ulgi może przekroczyć dochód lub przychód z danego roku, albo w roku remontu wystąpi strata. Wtedy nieodliczoną część przenosi się na sześć kolejnych lat podatkowych następujących bezpośrednio po roku, w którym przysługiwało odliczenie. Warto prowadzić prostą tabelę: ile odliczono w każdym roku i ile zostało.
Ograniczenia i pułapki
- Podwójne odliczenie — tego samego wydatku nie można odliczyć w dwóch zeznaniach (np. w PIT-28 i PIT-37) ani w dwóch ulgach, np. w uldze na zabytki i termomodernizacyjnej.
- Zwrot wydatków — dotacja lub odszkodowanie pokrywające wydatki wyłączają ulgę, a zwrot otrzymany po odliczeniu trzeba doliczyć do dochodu w roku jego otrzymania.
- Własność w chwili wydatku — prace zlecone przed nabyciem nieruchomości nie dają ulgi nowemu właścicielowi.
- Małżonkowie — przy wspólności majątkowej mogą podzielić ulgę w dowolnej proporcji, niezależnie od tego, na kogo wystawiono fakturę.
Ulgę wykazuje się w załączniku PIT/O do zeznania rocznego. Porównanie form opodatkowania pod kątem dostępnych ulg znajdą Państwo w artykułach o podatku liniowym i zasadach ogólnych.
Jak Good Balance może pomóc
Sprawdzamy, czy wydatki na zabytkową nieruchomość kwalifikują się do ulgi, układamy plan rozliczenia na kolejne lata i przygotowujemy zeznania z załącznikiem PIT/O. Przy nietypowych pracach lub wątpliwościach co do zakresu pozwolenia przygotowujemy wniosek o interpretację indywidualną, zanim wykonawca wystawi pierwszą fakturę.